Normes de développement du site

Lorsque le traitement et l'évacuation des eaux usées se font au moyen d'une fosse septique individuelle sur place ou d'une usine de traitement des eaux usées, une taille minimale du site de 0.2 hectare ou 0.5 acre est requise.

Dans les agglomérations désignées, la taille minimale du site dépendra de la densité du développement, de la fourniture d'espaces d'agrément privés, d'espaces publics ouverts et de l'aménagement du développement, etc. Les normes de développement de site pertinentes sont énoncées dans :

Chapitre 13 du Plan de développement de la ville de Waterford 2013-2019

Chapitre 10 du Plan de développement du comté de Waterford 2011-2017

Chapitre 10 du Plan de la ville de Dungarvan 2012-2018

Les annexes des Lismore, Portlaw et Tramore Plans de zone locale 2014-2020

L'Autorité de planification cherchera à ce que les nouveaux développements se conforment aux éléments suivants :

• Il se fond harmonieusement avec le relief.
• Il utilise des arbres, des bâtiments, des pentes ou d'autres éléments existants pour fournir une toile de fond.
• Il utilise un site identifiable avec des limites établies de longue date, qui séparent naturellement le site du terrain environnant.
• Il n'altère en rien l'aspect paysager et n'altère pas l'aspect visuel du paysage.
• Les points suivants ne sont pas acceptables vus des points de vue environnants :
• Il occupe un emplacement proéminent, sur la ligne d'horizon ou au sommet d'une pente ou d'une crête.
• Le site n'a pas de limites établies depuis longtemps ou est incapable de fournir un degré d'enceinte approprié pour le bâtiment dans la campagne.
• Dans les paysages plats ou les zones de collines exposées, où un certain degré de proéminence peut être inévitable, une séance de soins utilisant des caractéristiques naturelles ou artificielles existantes peut toujours garantir que le nouveau bâtiment ne semble pas déplacé ou indûment proéminent.
• En informant votre décision, vous devez tenir compte de la topographie du site, de l'écran naturel disponible sur le site, de la visibilité du site sur une zone plus large et des types de maisons existantes dans la région, lors du choix d'un type de maison. Examen du planning rapports sur les applications précédentes sur le même site ou sur des sites adjacents pour voir si le type/la hauteur de la maison a déjà été identifié comme un problème dans la région peut vous aider à éclairer vos décisions en matière d'emplacement et de conception. Les applications de planification précédentes dans la région peuvent être consultées ici.

L’élément le plus important et le plus négligé de la construction d’une maison est la conception. Une conception de maison et un aménagement du site intelligents ont moins d’impact sur le caractère du paysage, créeront un espace de vie plus attrayant, moins coûteux à chauffer, probablement moins coûteux à construire et, en fin de compte, plus précieux.

Le conseil municipal et du comté de Waterford accueille favorablement les conceptions innovantes, à la fois contemporaines et traditionnelles, qui présentent une valeur architecturale et sont accompagnées d'une justification de conception détaillée. Tous les nouveaux développements de logements ruraux doivent tenir compte des principes de la conception rurale traditionnelle. De plus, il faut toujours tenir compte de l'orientation sud pour l'apport solaire et la direction du vent dominant. Les principales zones vitrées doivent être orientées au sud avec un vitrage très réduit sur la face nord. Tirer pleinement parti de la lumière naturelle dans les espaces de vie devrait dicter la disposition des pièces.

• Une forme de plan rectangulaire simple et étroite, généralement avec des pignons pleins.
• Faible rapport fenêtre/mur, fenêtres avec accent vertical.
• Apparence bien proportionnée utilisant des matériaux locaux de qualité - toit en ardoise, murs en pierre calcaire, finition enduite et peinte.

Assurer de bonnes proportions dans le rapport toit/mur. Les largeurs des pignons ne doivent donc pas dépasser 8.5 m (recommandé <6.5 m pour les formes de plan étroites) avec une pente de toit comprise entre 35° et 42°.

Les pignons/saillies avant ne sont pas traditionnels et doivent être évités. Ajoutez du caractère à l'élévation avant avec un porche en saillie simple et bien proportionné, des appuis en pierre naturelle, un toit en ardoise naturelle et des fenêtres de haute qualité.

Les élévations avant et proéminentes devraient limiter le nombre et la taille des fenêtres. Les fenêtres doivent être assez uniformes, bien proportionnées et mises en valeur verticalement. Si les façades ou les élévations proéminentes sont orientées vers le sud, une plus grande surface vitrée peut être obtenue en la subdivisant en éléments avec un accent vertical (par exemple une double porte vitrée avec des panneaux latéraux égaux).

Les grandes maisons de plus de 200 m2 doivent être subdivisées en éléments plus petits de forme traditionnelle afin de réduire l'encombrement de la maison.

Les lucarnes et les baies vitrées ne sont pas des éléments traditionnels et doivent être utilisées avec parcimonie et à une échelle appropriée. Ces caractéristiques peuvent ne pas être considérées comme appropriées dans des endroits importants ou pittoresques. Proposition traditionnelle d'un étage et demi avec une forme de plan étroite préférable au style à lucarnes.

Les cheminées doivent être situées le plus près possible du faîte pour minimiser l'impact visuel. Les cheminées à l'extrémité du pignon doivent être alignées avec le pignon.

L'autorité de planification exigera que toutes les demandes de planification pour une seule maison rurale incluent une « déclaration de conception » (à l'exception des demandes d'autorisation générale). Une « Déclaration de conception » est un court document qui permet au demandeur d'expliquer pourquoi une solution de conception particulière est considérée comme la plus adaptée à un site particulier. La déclaration sera généralement composée à la fois de texte et de graphiques, mais n’est pas destinée à dupliquer les documents de demande d’urbanisme. Cela peut être particulièrement utile pour expliquer pourquoi le contexte nécessite une approche de conception exceptionnelle – plutôt que conventionnelle. La déclaration doit aborder toutes les politiques et objectifs pertinents de conception du plan de développement ou du plan local, et les relier au site. L'énoncé de conception pourrait présenter une justification du développement tel que proposé et toute option de conception alternative envisagée.

Pour des exemples travaillés de conception de logements ruraux, veuillez vous référer à Guide de conception rurale de Cork.

Un plan d'aménagement paysager est une proposition préparée par un horticulteur qualifié pour améliorer la plantation existante sur le site et pour fournir un écran supplémentaire pour le nouveau développement. L'emplacement, le nombre et le type d'espèces végétales et d'arbres doivent être clairement indiqués sur une carte d'aménagement du site. Le plan doit tenir compte des espèces indigènes existantes dans la zone, des conditions du sol sur le site et de l'intégration visuelle du développement proposé dans le paysage récepteur.

Pour protéger l'intégrité des haies, le Conseil exigera que lorsqu'il y a une rupture dans une haie pour faciliter une nouvelle entrée de route, la connectivité soit assurée par la plantation de nouvelles haies à toutes les limites restantes du site. Toutes les nouvelles haies doivent consister en un remblai de terre de 1 mètre de haut sur 1 mètre de large avec des espèces de haies indigènes plantées sur le dessus en quinconce à raison d'au moins 5 plantes par mètre. Le remblai de terre surélevé augmente la viabilité de la haie nouvellement plantée et peut être créé avec des matériaux excavés du site. La plantation doit être effectuée au stade le plus précoce de tout développement, de la fin novembre à mars, immédiatement après l'enlèvement de la haie existante. La haie nouvellement plantée doit être exempte de mauvaises herbes et d'herbe et protégée des animaux qui paissent. Un retrait de 1 mètre du bétail est recommandé. La haie doit être maintenue à une hauteur minimale de 2 mètres et une largeur minimale de 1.5 mètre pendant toute sa durée de vie afin de maximiser sa valeur d'habitat.

Dans la mesure du possible, l'enlèvement des fossés et des haies en bordure de route doit être évité. Lorsqu'il n'y a pas d'alternative et que l'enlèvement des haies est inévitable pour fournir des lignes de visibilité, le Conseil exigera que la limite du bord de la route soit remplacée par une nouvelle haie formée d'espèces indigènes. Le remplacement des limites des haies naturelles par la plantation d'arbustes d'ornement est déconseillé car il banlieusifie ce qui était une zone rurale et expose les nouveaux développements à la perte de l'écran naturel et entraîne également une perte de biodiversité.

Pour respecter les dispositions de la loi de 2000 sur la faune (modification), la taille des haies ne doit pas être effectuée pendant la saison de nidification des oiseaux du 1er mars au 31 août.

Les lignes de visibilité sont les lignes de vision disponibles à partir d'une entrée proposée ou existante sur la voie publique. Pour les maisons unifamiliales, des lignes de visibilité claires et dégagées doivent généralement être fournies à partir d'un point situé à 2.4 mètres (c'est-à-dire une distance X) du bord de la route jusqu'à un point sur le côté proche de la route dans les deux sens. Pour les lotissements et les développements commerciaux, un retrait de 4.5 mètres peut être exigé. Généralement, des lignes de visibilité de 55 mètres sont requises pour les routes locales, de 160 mètres pour les routes régionales et de 215 mètres pour les routes nationales (c'est-à-dire une distance Y).

Les lignes de visibilité doivent permettre une intervisibilité similaire entre les véhicules entrant ou s'approchant du site et les autres véhicules sur la route. S'il s'avérait nécessaire de modifier les limites du bord de la route à l'extérieur de la zone désignée du site, une lettre d'entente à cet égard sera exigée du propriétaire concerné. Les hauteurs appropriées de l'œil (1.05 mètre et 2.0 mètres) et de l'objet de 0.26 mètre et 2.0 mètres respectivement, au-dessus de la surface de la route, doivent être utilisées.

Il convient de noter qu'il existe des restrictions à la création de nouvelles entrées sur les routes nationales et les routes régionales énoncées dans le plan pertinent pour la zone.

Pour protéger la sécurité et la capacité de charge des routes nationales, la politique du Conseil est de décourager activement l'implantation d'habitations à ces endroits, conformément à la politique gouvernementale telle que définie par l'Autorité nationale des routes.

Le Conseil est conscient des exigences de flexibilité à cet égard; notamment à l'égard des personnes qui ont un besoin particulier de résider dans une zone contiguë à une route nationale. Pour cette raison, aucun nouveau développement, qui nécessiterait un accès direct sur une route nationale dans une zone rurale, ne sera autorisé, sauf lorsque le développeur est le propriétaire d'une propriété foncière d'une superficie minimale de 15 acres, qui existait en tant qu'entité distincte à l'époque. moment de l'adoption du plan de développement du comté de 1999 (12/07/99) désireux de construire une résidence pour lui-même ou un membre de sa famille immédiate là où il n'y a pas d'autres sites disponibles. Lorsque, par l'application des restrictions ci-dessus ou par la disponibilité d'un accès à une route secondaire, un développement adjacent à la route nationale est autorisé, il devra se conformer à une ligne de construction minimale de 40 mètres à partir de la clôture de délimitation de la route publique. .

Afin de maintenir la sécurité et la capacité de charge de ces routes, aucun nouvel aménagement, qui nécessiterait un accès direct sur une route régionale en milieu rural, ne sera autorisé sauf dans les cas suivants :

Le demandeur possède une propriété foncière minimale de 15 acres qui a été achetée avant l'adoption du plan de développement du comté de 2005 et il n'y a pas d'autres sites appropriés dans la propriété foncière qui ont un accès à une route locale.

Une personne dont l'autorité de planification est convaincue est engagée dans l'agriculture à plein temps et possède une propriété foncière ne dépassant pas 15 acres mais a des terres louées avant l'adoption du plan de développement du comté de 2005, de plus de 100 acres, qui sont attenantes ou à proximité proximité de son terrain. Le demandeur doit convaincre l'autorité de planification, avec les preuves documentaires pertinentes, que le terrain a été loué en permanence depuis l'adoption du plan de développement du comté de Waterford de 2005.

Pour les exigences de retrait dans les zones urbaines, veuillez vous reporter au chapitre 13 du plan de développement de la ville de Waterford 2013-2019 (inclure un hyperlien ici) et au chapitre 10 du Plan de développement du comté de Waterford 2011-2017.

Généralement, dans les zones rurales, une habitation doit être en retrait d'au moins 18 mètres de la clôture en bordure de route sur les routes locales, de 25 mètres sur les routes régionales (sauf le chemin Tramore/Waterford où le retrait minimum est de 30 mètres) et de 40 mètres sur les routes nationales. Routes.

Il convient de noter qu'il existe des restrictions à la création de nouvelles entrées sur les routes nationales et les routes régionales.

Lorsqu'une demande d'aménagement implique une proposition d'utilisation d'une fosse septique ou d'un autre système de traitement des eaux usées sur place, une évaluation du site est requise. Les évaluations de sites sont réalisées par des opérateurs privés. L'évaluation doit être effectuée conformément aux Code de pratique de l'EPA.

Une demande d'aménagement ne sera pas validée si les résultats de l'évaluation ne sont pas disponibles au moment du dépôt de la demande. Les trous d'essai et les trous de percolation doivent être disponibles pour inspection par un agent d'urbanisme dans les 8 premières semaines suivant la soumission de la demande d'aménagement. Les trous doivent être couverts et clôturés de manière appropriée pour la sécurité publique, tout en facilitant l'inspection par l'agent de planification.

Le Le formulaire de caractérisation du site de l'EPA est disponible en téléchargement ici.

Le Conseil s'est engagé à maintenir et à développer des communautés rurales fortes vivant dans des villages ruraux et en pleine campagne. En respectant cet engagement, le Conseil reconnaît la nécessité de permettre le développement de logements ruraux dans des endroits appropriés, à une échelle et à un rythme qui ne diminueront pas l'environnement rural de haute qualité du comté de Waterford. Par conséquent, la politique de l'habitat rural doit trouver un équilibre entre le renforcement et le renforcement des communautés rurales tout en protégeant l'environnement rural du surdéveloppement. Pour atteindre cet équilibre, conformément aux directives nationales sur le logement rural durable, un véritable besoin local de logement doit être démontré par les personnes cherchant à construire une maison dans des zones du comté qui sont dites "zones sous pression urbaine" ou "zones rurales plus fortes". Domaines ». Ce besoin est un lien intrinsèque évident avec la zone rurale dans laquelle la demande est faite.

Si vous demandez un permis de construire pour un logement dans une zone rurale non zonée, vous devrez peut-être démontrer que vous avez un véritable besoin local en matière de logement. Le comté a été classé dans les 3 types de zones rurales suivants dans le Plan de développement du comté 2011-2017.

1. Zones sous pression urbaine
2. Des zones rurales plus fortes
3. Zones rurales structurellement faibles

Une carte indiquant l'emplacement de ces zones peut être consultée en cliquant sur le lien suivant :

Carte des types de zones rurales

Une version plus détaillée de cette carte est disponible dans la recherche cartographique au lien suivant :

Demandes de planification en ligne

Les candidats des « zones sous pression urbaine » et des « zones rurales plus fortes » devront démontrer un véritable besoin local en matière de logement. Les candidats résidant dans des zones rurales structurellement faibles ne sont généralement pas tenus de démontrer qu'ils ont un réel besoin de logement dans la région.

Pour être considéré pour une maison dans une "zone sous pression urbaine" ou dans une "zone rurale plus forte", un demandeur de permis de construire doit être en mesure de démontrer, à la satisfaction de l'autorité de planification, qu'il peut se conformer à l'un des les critères suivants :

• Un propriétaire foncier qui possédait la propriété avant le 4 mars 2004 souhaitant construire une maison permanente pour son propre usage
• Un propriétaire de ferme ou un membre de la famille immédiate (fils, fille, mère, père, sœur, frère, héritier) souhaitant construire une maison permanente pour son propre usage sur les terres familiales
• Une nièce, un neveu ou un héritier privilégié (maximum de 2 personnes par propriétaire de ferme) d'un propriétaire de ferme sans enfants souhaitant construire une maison permanente pour leur propre usage sur les terres familiales
• Personnes travaillant à temps plein ou à temps partiel sur une base permanente, dans une zone rurale spécifique qui, de par la nature du travail, doivent être proches du lieu de travail
• Un fils ou une fille d'un chef de famille établi (qui vit dans la région depuis trois ans ou plus) souhaitant construire une maison permanente pour son propre usage afin de vivre immédiatement à côté de ses parents âgés pour fournir des soins
• Les personnes qui sont nées et ont vécu une grande partie de leur vie (trois ans ou plus) dans une zone rurale spécifique, qui ont ensuite déménagé et qui souhaitent maintenant retourner dans leur lieu d'origine pour résider près d'autres membres de la famille, travailler localement, prendre soin de membres âgés de la famille ou prendre sa retraite
• Les personnes qui, en raison de circonstances de santé exceptionnelles - appuyées par la documentation pertinente d'un médecin agréé et d'une organisation de personnes handicapées, peuvent exiger de vivre dans une zone rurale particulière ou à proximité d'un soutien familial (ou vice versa).

Veuillez noter que pour toutes les applications de logement rural, l'adéquation technique du site en ce qui concerne les lignes de visibilité, le traitement et l'évacuation des eaux usées, la taille du site, etc. doit toujours être respectée.

A Formulaire de demande supplémentaire de planification de logement rural doit être soumis avec toutes les demandes de logement rural (c'est-à-dire y compris les zones structurellement faibles).

La zone locale est définie comme la zone dans laquelle il est raisonnable de supposer que la connexion du demandeur s'étend de la source du besoin spécifié (qu'il s'agisse de la maison familiale, du lieu de travail rural, etc.). Aux fins de la mise en œuvre des critères de besoin local réel en matière de logement, la zone locale est définie comme étant située à moins de 10 kilomètres de cette source (à vol d'oiseau), à condition qu'un règlement zoné d'ordre supérieur (centre de services primaire, centre de services secondaire et Centre de services de district), qui a la capacité d'infrastructure pour accueillir un logement n'est pas situé entre la source du besoin spécifié et le site proposé.

À l'exception des demandes de planification de logements de remplacement, l'autorité d'aménagement appliquera une condition d'occupation à l'octroi d'une autorisation pour un logement ou des logements. Cela limite l'occupation du logement pour une période déterminée au demandeur. Celle-ci est généralement de 7 ans après la première occupation du logement.

Le demandeur serait tenu de conclure un accord juridique avec l'autorité de planification en vertu de Article 47 de la loi de 2000 sur la planification et le développement (tel que modifié). Des modèles de convention peuvent être obtenus sur demande auprès du Bureau d'urbanisme.

Si votre demande est refusée, vous pouvez appel cette décision à An Bord Pleanála moyennant le paiement des frais prescrits. Des informations sont également disponibles sur Le site d'An Bord Pleanála.

Enfin, le ministère de l'Environnement, du Patrimoine et des Gouvernements locaux a également préparé un dépliant d'information sur les recours « PL10 – Faire un recours en matière d'urbanisme ».

Les allées, bassins et terrasses dans l'enceinte d'une maison sont exemptés de permis d'urbanisme sous réserve que le niveau du sol ne soit pas modifié de plus de 1 mètre au-dessus ou au-dessous du niveau du terrain attenant.