Estándares de desarrollo del sitio

Cuando el tratamiento y la eliminación de aguas residuales se realicen mediante un tanque séptico individual en el sitio o una planta de tratamiento de aguas residuales, se requiere un tamaño mínimo del sitio de 0.2 hectáreas o 0.5 acres.

En asentamientos designados, el tamaño mínimo del sitio dependerá de la densidad del desarrollo, la provisión de espacio de servicios privados, espacio público abierto y el diseño del desarrollo, etc. Los estándares de desarrollo del sitio relevantes se establecen en:

Capítulo 13 de la Plan de desarrollo de la ciudad de Waterford 2013-2019

Capítulo 10 de la Plan de Desarrollo del Condado de Waterford 2011-2017

Capítulo 10 de la Plan de la ciudad de Dungarvan 2012-2018

Los apéndices de Lismore, Portlaw y Tramore Planes de área local 2014 - 2020

La Autoridad de Planificación buscará que los nuevos desarrollos cumplan con lo siguiente:

• Se mezcla comprensivamente con el relieve.
• Utiliza árboles, edificios, pendientes u otras características existentes para proporcionar un telón de fondo.
• Utiliza un sitio identificable con límites establecidos desde hace mucho tiempo, que separan el sitio de forma natural del suelo circundante.
• No estropea ningún aspecto paisajístico ni desmerece la apariencia visual del paisaje.
• Cuando se ven desde puntos de vista circundantes, no son aceptables los siguientes:
• Ocupa una ubicación prominente, en el horizonte o en la parte superior de una pendiente/cresta.
• El sitio carece de límites establecidos desde hace mucho tiempo o no puede proporcionar un grado adecuado de cerramiento para el edificio en el campo.
• En paisajes llanos o áreas de colinas expuestas, donde cierto grado de prominencia puede ser inevitable, el uso de características naturales o artificiales existentes puede garantizar que el nuevo edificio no parezca estar fuera de lugar o indebidamente prominente.
• Al informar su decisión, debe tener en cuenta la topografía del sitio, la proyección natural disponible en el sitio, la visibilidad del sitio en un área más amplia y los tipos de casas existentes en el área, al elegir un tipo de casa. Examen de la planificación informes en aplicaciones anteriores en el mismo sitio o en sitios adyacentes para ver si el tipo/altura de la casa se identificó previamente como un problema en el área puede ayudar a informar sus decisiones de ubicación y diseño. Las solicitudes de planificación anteriores en el área se pueden ver aquí.

El elemento más importante y más descuidado en la construcción de una casa es el diseño. Un diseño inteligente de la casa y del sitio tiene menos impacto en el carácter del paisaje, creará un espacio habitable más atractivo, menos costoso de calentar, probablemente menos costoso de construir y, en última instancia, será más valioso.

El Ayuntamiento y el Condado de Waterford dan la bienvenida al diseño innovador, tanto contemporáneo como tradicional, que tenga mérito arquitectónico y esté acompañado de una justificación detallada del diseño. Todos los nuevos desarrollos de viviendas rurales deben tener en cuenta los principios del diseño rural tradicional. Además, siempre se debe tener en cuenta la orientación sur para obtener ganancia solar y la dirección del viento predominante. Las áreas principales de acristalamiento deben estar orientadas al sur y con un acristalamiento mucho más reducido en la cara norte. Aprovechar al máximo la luz natural en los espacios habitables debe dictar la distribución de las habitaciones.

• Una forma de planta estrecha rectangular simple, generalmente con hastiales completos.
• Relación ventana a pared baja, ventanas con énfasis vertical.
• Aspecto fuerte y bien proporcionado utilizando materiales locales de calidad: techo de pizarra, molduras de piedra caliza, acabado enfoscado y pintado.

Asegure buenas proporciones entre el techo y la pared. Por lo tanto, los anchos de los hastiales no deben exceder los 8.5 m (se recomienda <6.5 m para planta estrecha) con una inclinación del techo de 35° a 42°.

Los hastiales/protuberancias frontales no son tradicionales y deben evitarse. Agregue carácter a la elevación frontal con un porche saliente simple y bien proporcionado, alféizares de piedra natural, techo de pizarra natural y ventanas de alta calidad.

Las elevaciones frontales y prominentes deben limitar el número y tamaño de las ventanas. Las ventanas deben ser bastante uniformes, bien proporcionadas y con énfasis vertical. Si las elevaciones frontales o prominentes están orientadas al sur, se puede lograr un área más grande de acristalamiento subdivisión en elementos con énfasis vertical (por ejemplo, puerta de doble vidrio con paneles laterales iguales).

Las casas más grandes de más de 200 m2 deben subdividirse en elementos más pequeños de forma tradicional para reducir el volumen de la casa.

Las buhardillas y los ventanales no son características tradicionales y deben usarse con moderación y en la escala adecuada. Es posible que estas características no se consideren apropiadas en lugares destacados o pintorescos. Propuesta tradicional de piso y medio con forma de planta estrecha preferible al estilo buhardilla.

Las chimeneas deben ubicarse lo más cerca posible de la cumbrera para minimizar el impacto visual. Chimeneas en el hastial para estar al ras con el hastial.

La Autoridad de Planificación exigirá que todas las solicitudes de planificación para una sola casa rural incluyan una "Declaración de diseño" (excepto las solicitudes de permiso generales). Una 'Declaración de diseño' es un documento breve que permite al solicitante explicar por qué una solución de diseño particular se considera la más adecuada para un sitio en particular. La declaración generalmente constará de texto y gráficos, pero no pretende duplicar los documentos de solicitud de planificación. Puede ser de especial valor para explicar por qué el contexto requiere un enfoque de diseño excepcional, en lugar de convencional. La declaración debe abordar todas las políticas y objetivos de diseño del plan de desarrollo o del plan de área local relevantes y relacionarlos con el sitio. La declaración de diseño podría describir una justificación para el desarrollo propuesto y cualquier opción de diseño alternativa considerada.

Para ver ejemplos prácticos de diseño de viviendas rurales, consulte Guía de diseño rural de Cork.

Un plan de paisajismo es una propuesta preparada por un horticultor calificado para mejorar la plantación existente en el sitio y proporcionar una proyección adicional para el nuevo desarrollo. La ubicación, el número y el tipo de especies de plantas y árboles deben indicarse claramente en un mapa de diseño del sitio. El plan debe tener en cuenta las especies autóctonas existentes en la zona, las condiciones del terreno en el lugar y la integración visual del desarrollo propuesto en el paisaje receptor.

Para proteger la integridad de los setos, el Concejo exigirá que donde haya una ruptura en un seto para facilitar una nueva entrada a la carretera, se proporcione conectividad mediante la plantación de nuevos setos a todos los límites restantes del sitio. Todos los setos nuevos deben consistir en un terraplén de tierra de 1 metro de alto por 1 metro de ancho con especies nativas de setos plantadas en la parte superior en un patrón escalonado con un mínimo de 5 plantas por metro. El terraplén elevado aumenta la viabilidad del seto recién plantado y puede crearse con material excavado en el sitio. La plantación debe llevarse a cabo en la etapa más temprana de cualquier desarrollo, desde finales de noviembre hasta marzo, inmediatamente después de la eliminación del seto existente. El seto recién plantado debe mantenerse libre de malezas y pasto y protegido de los animales que pastan. Se recomienda un retiro de 1 metro del ganado. El seto debe mantenerse a una altura mínima de 2 metros y un ancho mínimo de 1.5 metros durante su vida útil para maximizar su valor de hábitat.

Siempre que sea posible, se debe evitar la eliminación de zanjas y setos al borde de la carretera. Cuando no haya alternativa y la remoción del seto sea inevitable para proporcionar vistas, el Consejo requerirá que el límite del borde del camino se reemplace con un nuevo seto, formado por especies autóctonas. Se desaconseja la sustitución de los límites de los setos naturales por la plantación de arbustos ornamentales, ya que suburbaniza lo que era un área rural y expone el nuevo desarrollo a la pérdida de protección natural y también provoca la pérdida de biodiversidad.

Cumplir con las disposiciones de la Ley de Vida Silvestre (Enmienda) de 2000, el corte de setos no se realizará durante la temporada de nidificación de aves del 1 de marzo al 31 de agosto.

Las líneas de visión son las líneas de visión disponibles desde una entrada propuesta o existente a la vía pública. Para casas unifamiliares, se deben proporcionar líneas de visión despejadas y sin obstrucciones desde un punto a 2.4 metros (es decir, X distancia) desde el borde de la carretera, hasta un punto en el lado cercano de la carretera en ambas direcciones. Para urbanizaciones y desarrollos comerciales, se puede requerir un retiro de 4.5 metros. Por lo general, se requieren líneas de visión de 55 metros para las carreteras locales, 160 metros para las carreteras regionales y 215 metros para las carreteras nacionales (es decir, distancia Y).

Las líneas de visión deben permitir una intervisibilidad similar entre los vehículos que ingresan o se acercan al sitio y otros vehículos en la carretera. Si fuera necesario modificar los límites de la carretera fuera del área del sitio designado, se requerirá una carta de acuerdo en este sentido del propietario correspondiente. Se utilizará el ojo apropiado (1.05 metros y 2.0 metros) y alturas de objeto de 0.26 metros y 2.0 metros respectivamente, por encima de la superficie de la carretera.

Cabe señalar que existen restricciones a la creación de nuevos accesos a las Carreteras Nacionales y Carreteras Regionales establecidas en el Plan correspondiente a la zona.

Para proteger la seguridad y la capacidad de carga de las rutas nacionales, es política del Consejo desalentar activamente la ubicación de viviendas en estos lugares, de acuerdo con la política del Gobierno descrita por la Autoridad Nacional de Carreteras.

El Consejo es consciente de los requisitos de flexibilidad a este respecto; especialmente respecto de las personas que tengan una necesidad particular de residir en un área contigua a una Ruta Nacional. Por esta razón, no se permitirá ningún nuevo desarrollo que requiera un acceso directo a una Ruta Nacional en un área rural, excepto cuando el desarrollador sea propietario de un terreno de una extensión mínima de 15 acres, que existía como una entidad separada en el momento momento de la adopción del Plan de Desarrollo del Condado de 1999 (12/07/99) deseando construir una residencia para sí mismo o un miembro de su familia inmediata donde no hay sitios alternativos disponibles. Cuando, a través de la operación de las restricciones anteriores, o a través de la disponibilidad de acceso a un camino lateral, se permita el desarrollo adyacente a la Ruta Nacional, se requerirá que se ajuste a una línea de construcción mínima de 40 metros desde la cerca del límite del camino público. .

Para mantener la seguridad y la capacidad de carga de estos caminos, no se permitirá ningún nuevo desarrollo que requiera acceso directo a una ruta regional en un área rural, excepto donde:

El solicitante tiene una propiedad mínima de 15 acres que se compró antes de la adopción del Plan de Desarrollo del Condado de 2005 y no hay sitios alternativos adecuados dentro de la propiedad que tengan acceso a una carretera local.

Una persona que la Autoridad de Planificación está satisfecha se dedica a la agricultura a tiempo completo y tiene una propiedad de tierra no mayor a 15 acres, pero tiene tierra arrendada antes de la adopción del Plan de Desarrollo del Condado de 2005, más de 100 acres, que está contigua o cerca proximidad a su propiedad. El solicitante deberá satisfacer a la Autoridad de Planificación, con la evidencia documental pertinente, de que el terreno se ha arrendado continuamente desde la adopción del Plan de Desarrollo del Condado de Waterford de 2005.

Para conocer los requisitos de distanciamiento en áreas urbanas, consulte el Capítulo 13 del Plan de desarrollo de la ciudad de Waterford 2013-2019 (incluya un hipervínculo aquí) y el Capítulo 10 del Plan de Desarrollo del Condado de Waterford 2011-2017.

Por lo general, en las zonas rurales, una vivienda debe estar retranqueada un mínimo de 18 metros de la valla del borde de la carretera en las carreteras locales, 25 metros en las carreteras regionales (excepto Tramore/Waterford Road, donde el retranqueo mínimo es de 30 metros) y 40 metros en las carreteras nacionales. Carreteras.

Cabe señalar que existen restricciones para la creación de nuevos accesos a Carreteras Nacionales y Carreteras Regionales.

Cuando una solicitud de planificación involucre una propuesta para usar un tanque séptico u otro sistema de tratamiento de aguas residuales en el sitio, se requiere una evaluación del sitio. Las evaluaciones del sitio son realizadas por operadores privados. La evaluación debe realizarse de acuerdo con las Código de prácticas de la EPA.

No se validará una solicitud de planificación si los resultados de la evaluación no están disponibles en el momento de realizar la solicitud. Los orificios de prueba y los orificios de percolación deben estar disponibles para que los inspeccione un oficial de planificación dentro de las primeras 8 semanas de haber presentado la solicitud de planificación. Los hoyos deben estar apropiadamente cubiertos y cercados para la seguridad pública, al mismo tiempo que permiten una fácil inspección por parte del Oficial de Planificación.

La El formulario de caracterización del sitio de la EPA está disponible para descargar aquí.

El Consejo está comprometido con el mantenimiento y el crecimiento de comunidades rurales fuertes que viven en aldeas rurales y en campo abierto. Al cumplir con este compromiso, el Concejo reconoce la necesidad de permitir el desarrollo de viviendas rurales en lugares adecuados, en una escala y ritmo que no disminuya el entorno rural de alta calidad del Condado de Waterford. Por lo tanto, la política de vivienda rural debe encontrar un equilibrio entre reforzar y fortalecer las comunidades rurales y proteger el entorno rural del sobredesarrollo. Para lograr este equilibrio, de acuerdo con las Directrices Nacionales de Vivienda Rural Sustentable, las personas que buscan construir una casa en áreas del Condado que se consideran "Áreas bajo presión urbana" o "Áreas rurales más sólidas" deben demostrar una Necesidad de vivienda local genuina. Áreas”. Esta necesidad es un claro vínculo intrínseco con el medio rural en el que se realiza la solicitud.

Si está solicitando un permiso de planificación para una vivienda en un área rural no zonificada, es posible que deba demostrar que tiene una necesidad de vivienda local genuina. El condado ha sido clasificado en los siguientes 3 tipos de áreas rurales en el Plan de Desarrollo del Condado 2011-2017.

1. Áreas bajo Presión Urbana
2. Áreas rurales más fuertes
3. Zonas rurales estructuralmente débiles

Un mapa que indica la ubicación de estas áreas se puede ver haciendo clic en el siguiente enlace:

Mapa de tipos de áreas rurales

Una versión más detallada de este mapa está disponible en la Búsqueda basada en mapas en el siguiente enlace:

Consultas de planificación en línea

Los solicitantes en “Áreas bajo presión urbana” y “Áreas rurales más fuertes” deberán demostrar una necesidad genuina de vivienda local. Los solicitantes en áreas rurales estructuralmente débiles generalmente no están obligados a demostrar que tienen una necesidad genuina de vivienda en el área.

Para ser considerado para una casa en un "Área bajo presión urbana" o en un "Área rural más fuerte", el solicitante de un permiso de planificación debe poder demostrar, a satisfacción de la Autoridad de planificación, que puede cumplir con uno de los siguientes criterios:

• Un terrateniente que era dueño de la propiedad antes del 4 de marzo de 2004 y que desea construir una casa permanente para su propio uso
• El dueño de una finca o un miembro de la familia inmediata (hijo, hija, madre, padre, hermana, hermano, heredero) que desea construir una casa permanente para su propio uso en tierras familiares
• Una sobrina, sobrino o heredero favorecido (máximo de 2 personas por propietario de finca) de un propietario de finca sin hijos que deseen construir una casa permanente para su propio uso en tierras familiares
• Personas que trabajan a tiempo completo o medio tiempo de manera permanente, en un área rural específica que por la naturaleza del trabajo necesitan estar cerca del lugar de trabajo
• Un hijo o hija de un jefe de familia establecido (que ha vivido en el área durante tres años o más) que desea construir un hogar permanente para su propio uso para vivir inmediatamente junto a sus padres ancianos para brindar atención
• Personas que nacieron y vivieron una parte sustancial de sus vidas (tres años o más) en un área rural específica, que luego se mudaron y que ahora desean regresar a sus lugares de origen para residir cerca de otros miembros de la familia, para trabajar localmente, para cuidado de familiares mayores o para jubilarse
• Personas que debido a circunstancias de salud excepcionales, respaldadas por la documentación pertinente de un médico registrado y una organización de discapacidad, pueden necesitar vivir en una zona rural particular o cerca del apoyo familiar (o viceversa).

Tenga en cuenta que para todas las aplicaciones de viviendas rurales, se debe cumplir con la idoneidad técnica del sitio con respecto a las líneas de visión, el tratamiento y la eliminación de aguas residuales, el tamaño del sitio, etc.

A Formulario de Solicitud de Planificación Complementaria de Vivienda Rural debe presentarse con todas las solicitudes de vivienda rural (es decir, incluidas las áreas estructuralmente débiles).

El Área Local se define como el área dentro de la cual puede suponerse razonablemente que la conexión del solicitante se extiende desde la fuente de la necesidad especificada (ya sea el hogar familiar, el lugar de trabajo rural, etc.). Para los propósitos de la implementación de los Criterios de Necesidad de Vivienda Local Genuina, el área local se define como dentro de los 10 kilómetros de esa fuente (en línea recta), siempre que un asentamiento zonificado de orden superior (Centro de Servicio Primario, Centro de Servicio Secundario y Centro de Servicios del Distrito), que tiene la capacidad de infraestructura para acomodar una vivienda no está ubicado entre la fuente de la necesidad especificada y el sitio propuesto.

Con la excepción de las solicitudes de planificación de viviendas de reemplazo, la Autoridad de Planificación aplicará una condición de ocupación a la concesión de un permiso para una vivienda o viviendas. Esto restringe la ocupación de la vivienda por un período específico al solicitante. Esto es típicamente por 7 años después de la primera ocupación de la vivienda.

Se requerirá que el solicitante celebre un acuerdo legal con la Autoridad de Planificación bajo Sección 47 de la Ley de Planificación y Desarrollo de 2000 (modificado). Las plantillas para el acuerdo se pueden obtener de la Oficina de Planificación a pedido.

Si su solicitud es rechazada, puede apelar esta decisión a An Bord Pleanála con el pago de una tasa prescrita. También hay información disponible en Sitio web de An Bord Pleanála.

Finalmente, el Departamento de Medio Ambiente, Patrimonio y Gobierno Local también elaboró un folleto de información de apelaciones "PL10 - Cómo hacer una apelación de planificación".

Los caminos, estanques y patios dentro de los límites de una casa están exentos de permiso de planificación sujeto a que el nivel del suelo no se altere en más de 1 metro por encima o por debajo del nivel del suelo contiguo.